Коллапс малоэтажного строительства
Проблема со сворачиванием строительства, в связи с текущим кризисом на рынке недвижимости, касается не только крупных застройщиков, на которых мы привыкли обращать внимание. На рынке жилой недвижимости есть ещё одна очень значительная сила, которую, обычно, упускают из вида – частные мелкие застройщики, которые строят коттеджи и (те самые) таунхаусы.
Кто-нибудь скажет: «Да о чём здесь говорить? Какие там объёмы?! Мелочь!» и будет совершенно не прав. Частные застройщики – это от трети до половины от всего вводящегося в эксплуатацию жилья. Ещё раз: от трети до половины. В это трудно, обычно, сразу поверить, но это так – эти самые, незаметные, как муравьи копошащиеся в «частном секторе» и в пригородах рабочие, в совокупности всегда дают стране жилья почти столько же (а иногда и больше!), сколько все эти крупные домостроительные комбинаты вместе взятые. Например, по данным Федеральной службы государственной статистики на период январь-июль 2016 года общий объём введённого в эксплуатацию жилья в России составляет 37 216,6 тыс.кв.м. (-7,4% к соответствующему периоду прошлого года), из них введено населением 16 333,2 тыс.кв.м. (-16,1% к соответствующему периоду прошлого года), что составляет, как нетрудно подсчитать, примерно 44% от общего объёма введённого в эксплуатацию жилья. При этом, в некоторых регионах, этот процент частного строительства значительно превышает половину – на юге страны, и картина ровно противоположная на севере. Вместе с тем, после 2000 года доля построенного и введённого в эксплуатацию населением жилья устойчиво составляет, в среднем, 40-45% от общего объёма строительства.
И весь этот огромный объём малоэтажного строительства сейчас рухнет. Он обвалится намного стремительнее, чем рынок «многоэтажек». Во-первых, потому что у мелких частных застройщиков почти нет никакого «запаса прочности», чтобы строить впрок и ждать, когда рынок выправится и появятся покупатели. Во-вторых, потому что… Но, давайте, второй пункт распишу подробнее.
Бурный рост частного строительства коттеджей и таунхаусов был связан, во-первых, с ростом цен на недвижимость; а во-вторых, с так называемой «дачной амнистией», которая предполагала упрощённую процедуру оформления права собственности на индивидуальные жилые дома.
Нет, «дачную амнистию» придумывали вовсе не для того, чтобы стимулировать новое строительство, а для того, чтобы люди узаконили свои толком неоформленные земельные участки и ранее ими построенные жилые дома, чтобы в последующем обложить их налогом на недвижимость (который очень скоро станет существенным). Но, как это часто бывает, люди увидели интересную лазейку в законе, позволяющую избежать трудоёмкой бумажной волокиты, и сотни и тысячи разного рода небольших бригад по всей стране кинулись строить дома – решать, так сказать, «жилищный вопрос», и заодно, конечно, зарабатывать себе деньги.
И тут есть несколько нюансов, о которых хотелось бы рассказать.
С одной стороны, не получая «разрешение на строительство», эти «дикие» бригады и «ШарашМонтажКонторы» строили, в общем-то, чёрт-те что. Вспомним хотя бы все эти непонятные многоэтажные многоквартирные дома, построенные на неприспособленных для этого земельных участках, которые, кстати, в статистике идут как «индивидуальные жилые дома», так как именно так они «узаканивались» и продавались потом в пропорциональную долевую собственность.
С другой стороны, а чем эти таунхаусы (не многоэтажные многоквартирные, конечно) хуже всего остального, стихийно возникшего в городах и вокруг них, «частного сектора»? Все эти старые дома, построенные из шпал, говна и мусора, без проектов, много раз перестроенные, поделённые (на квартиры), пристроенные… Неужели все эти новые дома (и двухквартирные таунхаусы в их числе), что как грибы выросли везде за последние несколько лет, хуже? Мне кажется – нет, не хуже. Но…
Тут есть одно «но». Почему все эти мелкие строители кинулись строить сейчас, пока действует «дачная амнистия»? Потому что получить «разрешение на строительство» таунхауса или даже просто индивидуального жилого дома в городе фактически не возможно. Например, есть у вас участок – 10 соток (немаленький участок для крупного города), но, согласно местного Градостроительного регламента – это, чаще всего, оказывается зона Ж3 (допустим), то есть «для строительства многоквартирных и блокированных домов». Окей, думает собственник участка, построю таунхаус, вторую половину продам или родственников подселю. А хрен там! Потому что для строительства, например, таунхауса требуется не менее 12-15 соток (в разных городах площадь может отличаться – регламент пишут местные власти). И всё – тупик. То есть, земля есть, а официально ничего люди построить на ней не могут.
Или, допустим, есть 5-6 соток (часто встречающийся размер земельного участка в крупных городах) и зона Ж2 (допустим) – «индивидуальное жилищное строительство», но вокруг к меже прилепились соседние дома-развалюхи, построенные при «царе-горохе», и строить, опять-таки, здесь нельзя – не соблюдается противопожарное расстояние. Или коммуникации какие-нибудь рядом проходят, от которых имеется охранная зона метров на 20 или даже на 100 вокруг. То есть, вот эти разваливающиеся бараки рядом стоят – нормально, а вам разрешения на новое строительство никто не даст.
Но чаще всего, в городе почти все районы частной застройки внесены в планы сноса «ветхого жилья» и последующей «перспективной застройки», в связи с чем, новое строительство на таких территориях запрещено. И не волнует чиновников, что эти планы создавались ещё, возможно, при СССР и в условиях кризиса можно ожидать, что ещё лет 10-20 пройдёт, прежде чем там будут что-то строить, а может и больше.
Короче суть в том, что по-нормальному, с соблюдением всех формальностей, что-либо «обычному» человеку построить в городе и самых ближайших «дорогих» пригородах практически нельзя.
Раньше всегда из этого тупика выходили очень простым способом – вначале строили, а потом эти строения «узаканивали», поскольку «сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, несущественные нарушения градостроительных норм не могут быть препятствием к узаконению постройки».
Когда в 2006 году появился закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (полное название закона о той самой «дачной амнистии»), люди не сразу заметили открывшиеся возможности, но, через несколько лет, поняв, предприимчивые граждане отбросили трудоёмкую схему «узаконения через суд» и кинулись «под шумок» строить десятками дома, пользуясь тем, что для регистрации права собственности на вновь возведённый объект недвижимого имущества, построенный на земельном участке, предназначенным для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства (в границах населённого пункта) требуются только 3 документа: зарегистрированное право собственности на указанный земельный участок (а в рамках «дачной амнистии» для этого было достаточно чуть ли не любой «филькиной грамоты»), кадастровый паспорт на построенный дом (который оформлялся любым кадастровым инженером) и декларация, которую заполнял сам собственник данного земельного участка. Процедура стала предельно упрощённой и этим стали все пользоваться. И злоупотреблять, конечно. И строить, строить… И понастроили за эти годы…
Ещё раз повторю: да, это были «дикие» формы стройки, но, во-первых, эти новые дома во сто крат лучше большинства старых рыхлых развалюх, в том числе вместо которых они и строились (земля за последние несколько лет в большинстве городов и пригородов стала стоить значительно дороже тех старых домов, которые на ней стоят; раньше было наоборот).
Во-вторых, – и это важно! – стройки ведь осуществлялись, в общем-то, в рамках закона. Да, «разрешение на строительство» строители не получали, но оно и не требовалось для регистрации права собственности (часть 4 (последнее предложение) и часть 5 статьи 25.3 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). То есть, обязанность получить «разрешение на строительство» вроде как сохранилась, но для регистрации, возникающего в результате строительства, права собственности этот документ не требуется! Такая вот коллизия.
Постойте, но я же сам ранее отмечал, что закон о «дачной амнистии» принимался только для того, чтобы узаконить ранее построенные жилые дома и дачи. Хорошо, я это понимаю – в результате логического размышления (по аналогии с земельными участками, на которые распространяется «дачная амнистия», если они были предоставлены до введения в действие Земельного кодекса РФ в 2001 году), но буквально-то буквами и словами об этом в законе же не написано! Что препятствовало ясно и однозначно это в тексте закона прописать?! Но такого условия в законе нет (ну, то есть, что «упрощённая» процедура регистрации права собственности, допустим, касается только тех строений, что построены до такого-то года). То есть, формально нельзя сказать, что те, кто сейчас строят дома без получения «разрешения на строительство» нарушают закон. Это с одной стороны.
С другой стороны, требование Градостроительного кодекса о том, что для производства строительных работ необходимо иметь «разрешение на строительство» никто не отменял. Поэтому, если к вам во время стройки нагрянет административная комиссия и признает вашу стройку «самовольной», выпишет предписание о приостановке строительства и сносе самовольного возведённых строений, то они также будут полностью правы.
«Постойте!» – воскликнет кто-нибудь, строящий что-нибудь сейчас у себя на участке без «разрешения на строительство»: «А как же все те, кто (условно) сто лет назад всякую хрень у себя построил без всяких «разрешений», с нарушением всех мыслимых архитектурных, строительных и противопожарных норм и правил, и сейчас идёт и спокойно всё оформляет по «упрощёнке»? То есть, он может это всё оформить, а я нет?! Это несправедливо!» Да, это несправедливо: любой может пойти в Регпалату и в упрощённом порядке без всяких дополнительных документов (требуется только право собственности на землю с определённым видом разрешённого использования (ИЖС, ЛПХ) и технический (кадастровый) паспорт на строение) оформить любой ранее построенный жилой дом, а рядом с ним сосед новый дом построить и узаконить по «упрощёнке» не может. Если его «заметят». Вот так вот.
С другой стороны, я бы всё равно не радовался, даже на месте тех, кто сейчас «узаканивает» или уже успел недавно «узаконить» свой старый дом, воспользовавшись «упрощённой» процедурой оформления права собственности. В данный момент всё для многих существенно (и как всегда) внезапно поменялось, и если ваш дом был построен на территории зоны с особыми условиями использования или в полосе отвода инженерных сетей, то даже наличие оформленного права собственности ничего вам не гарантирует, если у вас не было получено, в своё время, «разрешение на строительство». А где найти это «разрешение», если дому «100 лет в обед»?! И, постойте, а разве «дачная амнистия» сама по себе не подразумевает, что никаких дополнительных документов, кроме зарегистрированного права собственности на землю (с разрешённым использованием ИЖС или ЛПХ), и в том числе «разрешений на строительство», не требуется?! Да, это не первый казус в нашем законодательстве, но… А что делать?! Вот так вот и живём (прим.: на самом деле, скажу вам честно, даже наличие «разрешения на строительство», никому ничего не гарантирует в нашей стране).
Хотя закон о «дачной амнистии» (упрощённой процедуре регистрации права собственности) вроде бы продолжает действовать, но очень во многих регионах на местах на «частных застройщиков» пошёл жёсткий административный накат, причём, со всех сторон: трудности возникают при подключении к коммуникациям (газ, свет), при регистрации права собственности (необоснованно приостанавливают регистрацию), при межевании, муниципальные администрации буквально рыщут по своим районам и проверяют у строящихся наличие «разрешения на строительство», выписывают предписания о прекращении строительства (если «разрешения» нет), грозят последствиями.
А в свете последних событий последствия при строительстве без «разрешения» могут быть очень печальными. Многие, возможно, до сих пор не в курсе, но в ряде случаев администрация вправе снести любое строение, даже не прибегая к судебной процедуре. Вот так вот!
Более того, так как судебная процедура не требуется (в некоторых случаях, если строение построено на территории с особыми условиями использования или в полосе отвода инженерных сетей), то и отсутствует фактически срок давности. То есть, даже если ваш дом был построен 15 лет назад без «разрешения на строительство», вы его потом «узаконили» через суд или по «упрощёнке», поставили его «на баланс», получили Свидетельство о регистрации права собственности, то даже всё это вместе не говорит, само по себе, что, если кто-нибудь из чиновников захочет (при наличии вышеназванных условий), то вас не снесут. А иногда снести могут, в общем-то, и без всяких там «особых условий», если кому-то из чиновников это будет очень нужно; и судись потом с ними 🙁 🙁 🙁 Таким образом, если захотят – снесут! Легко!
И ещё легче это всё провернуть с «частным застройщиком». Или под этой угрозой «распедалить» «частного застройщика» на бабло. В том числе за все дома, что он построил за последние 5, например, лет. «А то – снесём! И посадим потом ещё!» – кто в России в реальность такой угрозы не поверит?!
Плюс ко всей этой вышеперечисленной херне – кризис и дикий застой на рынке недвижимости.
В данный момент рентабельность «малоэтажного частного строительства» стремительно падает: пригодных для застройки участков в «хороших» местах мало (почти всю землю раскупили за последние 3-4 года), поэтому продавцы, даже несмотря на кризис, не спешат снижать цены и земля до сих пор продаётся по «докризисным» ценникам; при этом, себестоимость строительства значительно повысилась (в первую очередь подорожал метал, сантехника, отделочные материалы); увеличились административные издержки (межевание, разрешения, согласования, подключения к сетям); значительно увеличились налоги (в большинстве случаев «частные застройщики» продавали дома за «миллион в договоре», а сейчас официальная сумма сделки должна составлять не менее 70% от кадастровой, и соответственно с этой цифры будут уплачиваться налоги, либо «частникам» придётся выходить из «тени» и вести свою деятельность «официально», манипулируя с доходами/расходами – в любом случае – дополнительные значительные издержки); в разы увеличились расходы на рекламу, увеличилось время подключения к сетям и последующей продажи (экспозиции) объектов. При этом, цены на дома (таунхаусы) просели примерно на 20%. Таким образом, значительно уменьшилась «оборачиваемость» капитала, вследствии чего, рентабельность данного бизнеса сократилась в несколько раз.
Таким образом, реальная текущая доходность у «частных застройщиков» сейчас колеблется где-то в районе чуть больше среднего банковского процента по депозиту. И это при всех сопутствующих трудозатратах, нервотрёпке и рисках.
Нет, многие «частники» всё ещё продолжают по инерции строить, пытаясь выкручиваться, наивно надеясь на чудо, но им не долго осталось мучиться…
В таких условиях, «частные застройщики» в этом году, я уверен, массово начнут сворачивать всю свою деятельность. А это – я напомню – от трети до половины от всего вводимого в эксплуатацию объёма жилья.
В связи с этим, полагаю, что в ближайшие пару лет мы увидим серьёзную «яму» предложения «квадратных метров» на рынке недвижимости. Что, естественно, не будет способствовать падению цен на жильё.
P.S. Кстати, тут же отмечу, что «наведение порядка» на рынке строительства индивидуального жилья – это давно просившаяся и – совершенно точно! – нужная мера. Потому что строит, например, человек себе дом… Что он там построил? Как? Соблюдал нормы? Кто теперь это скажет?! А завтра он этот дом продаст… А, возможно, в нём вообще жить опасно! А кроме того, именно так (типа, «для себя»), чаще всего строит большинство «дикий» мелких бригад. Совершенно не понятно, какого качества весь этот «самострой», поэтому привести всё это к некоему нормальному нормативному знаменателю давно было пора.
Если обратиться к опыту «цивилизованных стран», то у них там, взять, и построить даже лично самому себе дом ты не можешь. Вернее можешь, но чтобы засвидетельствовать соответствие работ стандартам и регламентам, после каждого контрольного этапа, ты обязан вызвать соответствующего «проверяльщика», который составит соответствующий акт. Вырыл яму под фундамент – вызвал «проверяльщика», сделал опалубку – вызвал «проверяльщика», залил бетон – вызвал «проверяльщика», закрутил (условно) 500 шурупов – вызвал «проверяльщика»… Второй вариант – нанять строителей с лицензиями. Процедуры в разных странах могут отличаться, но общий смысл – в этом.
С одной стороны, всё вышеописанное – это прекрасно и гарантирует нам, как потребителям, качество. С другой стороны, понятно, чем это в ближайшее время обернётся – очередное укрупнение застройщиков, их частичное «огосударствовление», и спад объёмов застройки в ближайшие несколько лет.
И, конечно, такое «новое жильё» будет стоить дороже, чем сегодня.
Я, в данном случае, ничего не критикую и не на что не жалуюсь, просто – объясняю определённые тенденции и довожу ту информацию, которая, как мне кажется, может быть людям интересна или полезна.
Всем добра
1 августа 2017 zsbooka Среда обитания
Источник: http://ufa.livejournal.com/3337517.html
