Давно я не писал о строительстве в России и в Уфе, в частности
Давно я не писал о работе, а если точнее, то о строительстве в России и в Уфе, в частности. Не претендую на гуризм. Просто постараюсь немного структурировать мысли в слух.
Почему решил написать сейчас? Наверное потому, что в данный момент мы находимся на рубеже двух суперциклов в отрасли. Закончился цикл формирования конкурентного рынка и начался цикл его развала, монополизации и стагнации.
Никто из застройщиков России не поправит меня, если я скажу, что период с июня 2020 по апрель 2021 был самым прибыльным и успешным за всю современную историю России для строителей. Факторы, что стали тому причиной уже неоднократно проговаривались: льготная ипотека, низкая ставка ЦБ, обесценивание депозитов, достаточно накопленная денежная масса гражданами, отсутствие других инструментов инвестирования в менталитете жителей страны итд. В совокупности это все вылилось во взрывной рост продаж всего, в чем можно жить или даже нельзя, если рассматривать проекты в Сочи, например. По итогу жители нашей страны потратили 3/5 всех своих накоплений, чему несказанно стоя аплодировали банки, ведь все, что лежало на депозитах и требовало выплаты процентов, теперь лежит в ипотеке и приносит доход.
Итогом этого процесса стало несколько естественных результатов: закончилось все, что можно было продавать у застройщиков, выросли цены на квадратный метр как обоснованно с учетом роста материалов (в основном железа, за что спасибо Китайцам и Индуской спецоперации «У нас ковида столько что нужно срочно строить заводы со Спутником») так и за счет погони за сверхприбылью застройщиков. Объем предложения на рынке сократился в разы, а новые слишком медленно готовятся.
Есть еще один важный фактор, который тоже не был неожиданностью. На строительном рынке как грибы после дождя нарисовалась куча мутных около чиновничьих, криминально-авантюристских, дилетантских структур, которые активно используя все законные и не законные способы тоже решили откусить кусок пирога. Фактически мы наблюдаем пример классического биржевого гэпа, только в разрезе строительного рынка. Свеча спроса взлетела. Чиновники, дилетанты и прочие «хомячки» набежали, пытаясь на подъеме поднять бабок, а пока впрягали, да расчищали под себя рынки (стройка мкд – это не конуру собаке построить, время нужно) время денег уже прошло. Рядовые же застройщики столкнулись с противодействием как со стороны власти, имеющей теперь личные интересы в строительстве (я далеко не только про Уфу. Аналогичная ситуация во многих регионах), но и в совсем странных и ранее не беспокоивших плоскостях, например запредельный рост потреб террора, экологов, которые нынче в тренде и активистов всех мастей и расцветок. Про активистов отдельно.
Теперь давайте посмотрим на ситуацию немного в другой плоскости. Не с точки зрения денег, а сточки зрения нашей с вами инфраструктуры городов и планов на нее государства.
Теперь уже можно смело сказать, что от идеи государства об эмиссии в экономику через мега регулятор и крупный бизнес в строительную отрасль через процесс реновации ковид не оставил и следа. Если в Москве, как в микрогосударстве, этот процесс еще получилось отладить, то в регионах, особенно после расширения полномочий губернаторов в принятии решений, дело катится на дно. Причина одна – в основном посыле главы государства и немногих оставшихся грамотных специалистов типа Степашина «СНОС и РАССЕЛЕНИЕ ветхого жилья и массовое строительство доступного дешевого для основной массы населения» наши радостные обласканные властными полномочиями хомячки и околоплодные бизнесмены услышали только «массовое строительство». В этом и кроется основная проблема. Их целью является максимальное извлечение прибыли на пике спроса (хаха, прошедшем), а не эмиссия и восстановление экономики посредством вливания средств в самую разветвленную отрасль.
Что же нас ждет в будущем? Для начала нас ждет тотальный спад продаж протяженностью в 1,5–2 года в сегменте комфорт и бизнес-класса. Та, немногочисленная прослойка населения в количестве 11%, которая хоть как-то к этому классу относится уже исчерпала свои финансовые ресурсы, и удовлетворила потребности, а новые появятся не раньше.
В России появятся мегалитические ЖК новоявленных строителей – кусателей пирога, которые никогда не будут проданы, так как цена в них выше, чем может себе позволить основная масса населения, а планировки на уровне ниже или около комфорта, что не интересно потребителям бизнес-класса. Все это в совокупности (впрочем как всегда это бывает, на то они и хомячки) принесет огромные потери «хомячкам», которые увы, даже не успеют понять, что пошло не так и почему вдруг у них нулевые продажи и они стали резко должны максимальные проценты банкам по эскроу. А как идеальна была мысль – убить конкурентов административным ресурсом и рейдерским давлением, украсть идеи проектов и названия и продать самим. Увы, но не выйдет.
Расселения так и не произойдет и ветхий жилой фонд так и продолжит ветшать в ближайшие пару тройку лет. Причина здесь простая – никто из вновь прибывших не умеет говорить с людьми, а задушенные старожилы рынка, которые реально могли бы взять эту непростую участь на себя предпочтут переждать, пока трупы врагов проплывут мимо. Либо переждут в текущих проектах и будут держать нос по ветру, вынюхивая потребительские треНды в сложившемся хаосе. Скорее всего первые весточки работы по новому закону о КРТ и реальные сносы и расселения начнутся в городах России не раньше конца 2022 года, когда государство уже будет четко понимать, всю ситуацию и в очередной раз придет за помощью к региональным частным застройщикам. Потому как без сноса и расселения массовое дешевое жилье никому не нужно.
Рынок дешевого массового жилья уже начал формироваться, но построить – не значит обеспечить нуждающихся. А в некоторых регионах странным образом только он и формировался. На данный момент механизмы еще не проработаны и только комплексные меры федеральных и региональных властей смогут этот массовый эконом сегмент наполнить реальным спросом. Давайте будем честны – у семьи проживающей в доме под снос нет денег даже на самую дешевую однушку, и она будет доживать свой век в деревянных стенах вечно, если не будет нужных алгоритмов стимуляции как строящих, так и покупающих.
Еще не стоит забывать про ипотечный пузырь. Он еще нам помашет рукой массовым банкротством физлиц через годик.
Тенденция на перекладывание социальной ответственности с государства на частный бизнес продолжится. Это приведет к укрупнению проектов, для повышения экономической стабильности с учетом социальной нагрузки. Здесь опять же на помощь приходит новый закон о КРТ. Это возможно только при совместной грамотной работе застройщиков и власти. Пока же власть не знает, как работать и не дает работать другим (зачеркнуто – «не своим»). А поскольку не знает как, то и свои работают никак))
Отдельно про погреб террор и активизм. Сейчас в стране создался законодательный вакуум. Закон о защите прав застройщиков назрел, но та его редакция, которая предложена на согласование – это жесткий перегиб строительного лобби. В идеале должен быть компромисс между производителем товара и его потребителем. Пока же потребитель вне зависимости от качества товара максимально имеет производителя по всем статьям. Так быть не должно. Надеюсь, что компромисс будет в законодательном плане найден.
В рамках переформатирования рынка и его захвата около властными структурами была искусственно создана тенденция, которая аукнется (да в принципе уже по полной) бумерангам ее создателям. Я говорю о платном протесте и заказной социальной активности. Люди, которых научили зарабатывать криком, шантажом, протестом и необоснованными обвинениями, обслуживая чужие коммерческие интересы, уже почувствовали власть, вкус крови и шелест купюр. Фарш не провернуть назад, и они продолжат свою деструктивную деятельности кусая всех, даже своих хозяев. С этой проблемой нам еще жить долго и решение у нее увы не популярное и очень радикальное, но и для него придет свое время.
В общем нас ждет стагнация, череда банкротств «хомячков», рост вторички с учетом отсутствия вменяемых предложений на первичке. А в дальнейшем, через год – полтора, коррекция в низ стоимости сегментарно квадратного метра до уровня нормальной маржинальности с текущей на тот момент себестоимостью строительства с высоты ожиданий непрофессиональных застройщиков. В дальнейшем жесткое разделение рынка на массовый сегмент со сносом и уникальные единичные проекты. Массовый комфорт класс как сегмент скорее всего канет в лету на какое-то время за счет перенасыщения рынка невостребованными предложениями.
Будет очень интересно и весело. Правда не для всех))
Кто не купил квартиру в 2019 – тот лох))
1 июня 2021 Иван Зорин Бизнес Общество
Источник: https://www.facebook.com/photo/?fbid=4418100214920336&set=a....
