Как быть, когда нечем платить ипотеку?
Заключая договор ипотечного кредитования, заёмщик чаще всего думает только о приятных вещах – предстоящем новоселье, хлопотах по обустройству приобретаемого жилища и т.д. Однако порой случается так, что заёмщик по разным причинам утрачивает возможность дальнейшего погашения кредита.
Как действовать в такой ситуации?
Во-первых, если заёмщик утратил трудоспособность либо, не дай Бог, умер, то остаток долга (либо часть долга, если нетрудоспособность признана временной) банку будет выплачивать страховая компания по страховке, которую заёмщик оформлял вместе с договором ипотечного кредитования. Квартира при этом остается собственностью заемщика или его семьи.
Но страховка не может покрыть все риски. Например, если заёмщик теряет доход без утраты трудоспособности (увольнение, сокращение с работы), то страховая компания в данной ситуации не поможет. В таких случаях заёмщику нужно самому обратиться в банк и попытаться уладить проблему мирным путём, а именно: ходатайствовать о разрешении на продажу квартиры, находящейся в залоге. При этом у заёмщика остаётся разница между средствами, полученными при продаже, и суммой долга.
Как правило, банки идут навстречу заёмщикам и дают добро на продажу. Получив одобрение банка, заёмщику нужно найти покупателя (самостоятельно или с помощью риэлторов), а затем совместно с покупателем и банком выбрать схему, по которой будет продаваться квартира.
Совершить сделку по продаже квартиры можно двумя способами, которые отличаются друг от друга моментом снятия залога с квартиры (перед перерегистрацией прав собственности или после неё). Если залог снимается перед перерегистрацией прав, то банк сначала выдает своё согласие на смену собственника, а затем снимает обременение. Залогодателем на некоторое время становится покупатель.
Покупатель под контролем банковского сотрудника должен поместить деньги в две банковские ячейки. В первую – сумму, равную остатку задолженности заёмщика перед банком; оставшуюся сумму от цены, назначенной за квартиру, – в другую ячейку. После регистрации прав нового собственника (покупателя), банковский сотрудник забирает деньги из первой ячейки и выдает покупателю разрешение на снятие обременения. Деньги из второй ячейки достаются продавцу.
Если сделка по каким-либо причинам срывается, то деньги из ячеек забирает покупатель, а продавец остаётся должником банка.
При выборе второго способа продавец вначале вносит на счёт в банке сумму, равную остатку задолженности по кредиту и процентам, а затем банк выдает ему уведомление на снятие залога с квартиры. Для получения денег для закрытия ипотечного кредита заёмщик, он же продавец, может заключить предварительный договор купли-продажи с покупателем, по которому последний сначала передаёт сумму, достаточную для закрытия кредита, а затем оставшуюся сумму. Однако, эта схема достаточно рискованна для покупателя квартиры, ведь платить ему нужно будет до регистрации договора купли-продажи.
Кроме того, бывают ситуации, когда покупатель заложенной квартиры желает приобрести её также в ипотеку. В таких случаях возможно заключение нового ипотечного договора, обеспечением по которому будет та же квартира.
Как видно, проблема, когда отсутствуют средства для уплаты ипотеки, решаема. Главное, не пытаться скрываться от банка, тем более что дело это напрасное. Если заёмщик не обратится в банк с заявлением о невозможности дальнейшей выплаты ипотечного кредита, то сначала банк направит заёмщику требование об уплате кредита. Так происходит, когда заёмщик регулярно (то есть более, чем 3 раза в год и не обязательно подряд) нарушает сроки внесения очередного платежа. Если стороны не достигнут договорённости о порядке уплаты кредита, то банк обращается в суд. В суде заёмщик может просить об отсрочке, а банк может предоставить её на срок до 1 года при наличии уважительных причин (потеря работы, продолжительная болезнь и пр.). Если заёмщик не погасит долг до окончания отсрочки, банк может выставить квартиру на продажу посредством торгов либо аукциона.
Из выручки удерживается сумма долга с учетом невыплаченных процентов, а также штрафов и пени, судебные издержки и затраты на реализацию квартиры. Остаток денег передаётся бывшему заемщику.
Однако если вырученной от продажи квартиры суммы не хватило на полное погашение долга (упали цены на жильё, большая сумма штрафов и т.д.), то недостающая часть долга может быть взыскана с поручителей заёмщика.
13 декабря 2012 olaxali Полезное
