Длинный и грустный пост о том, как уфимская земля по рукам расходится

Длинный и грустный пост о том, как уфимская земля по рукам расходится, а мы молчим и смотрим.

Случай 1.
Коллеги прислали ссылку на любопытное дело. Пока я катаюсь на чужбине в Уфе разыгрывается очередная судебно-земельная драма.

Некое ООО «Кайлас» через цепочку сделок получило в центре Уфы (ул.Губайдуллина, 20) в аренду земельный участок площадью аж 22362 кв.м. Земля предоставлена под проектирование и строительство «Центра международной торговли». Я не знаю чем руководствовалась Администрация города Уфы, когда решила, что такой центр должен появиться именно тут – посреди спальных районов. На мой взгляд тут больше подошли бы бассейн, школа, многоуровневые парковки и т.п. Я также не понимаю, что значит слово «международный» применительно к торговому центру. Иностранных туристов у нас вроде не шибко много. Видимо, предполагалось, что уфимские арендаторы будут продавать уфимцам импортные шмотки. Ну да ладно, возможно именно очередного торгового центра Уфе и не хватало, можно тут и плюсы найти. Если построить на участке 22,3 тыс.кв.м. здание, то получится, что-то сопоставимое по площади с выставочным центром ВДНХ (17,7 тыс.кв.м.). Такие масштабы предполагают создание рабочих мест – магазины, кафе, клининг, сама стройка тоже позволит заработать местным строителям.

Но на деле вышло иначе. Этот самый Кайлас построил не одно здание, а целых 12! Только вот совокупная площадь у этих строений смешная – 476 кв.м. То есть арендатор застроил только 2,1% территории. Осуществив стройку века, Кайлас сразу потребовал, чтобы город продал им весь земельный участок, потому что на нем расположены их здания. Администрация Уфы на такую сделку не согласилась, и Кайлас немедленно оспорил отказ города в арбитражном суде.

Тут им повезло больше.
Застройщик принес в суд заключение некого ООО, из которого следовало, что построенные 12 объектов образуют единый комплекс и для его использования как раз необходимо 22 тыс.кв.м. Судье этого хватило и суд обязал город продать застройщику весь участок без торгов. В случае такой продажи земля уйдет к Кайласу за смешные деньги – по 1800 руб. за кв.м. или 180 тыс.руб. за сотку в центре Уфы. Что-то мне подсказывает, что если бы землю продавали на торгах, то бюджет бы выручил значительно больше.
Так бы и прошло все гладко, при любых проверках стороны прикрывались бы решением суда, но тут случился сбой. Вышестоящая инстанция суда (апелляция в г.Челябинске) отменила это решение и отказала истцу в иске. Это еще не точка, уверен, что застройщик пойдет дальше и попробует решить свой вопрос в следующей судебной инстанции (кассация в г.Екатеринбурге).

Итак, участок на котором вполне поместятся здание ДК Нефтяников, 4 раза здание Башкирской филармонии, несколько зданий школ и детсадов, полноценный современный торговый центр в конце концов, застроен несколькими будками. И на этом основании кто-то пытается купить его без торгов по бросовой цене. И если бы не трое судей в Челябинске, то остались бы уфимцы с носом в очередной раз.

По моему мнению это попытка использовать суд и право для придания видимости законности захвата земли. Некто старается действовать формально законно, но по сути вопреки закону. Не берусь судить насколько в теме городские чиновники, но от этого дела пахнет за версту, надеюсь они это чувствуют и не пачкаются.

Для полноты картины прилагаю пару фоток.
Фото 1. Скриншот с кадастровой карты. Желтым цветом выделен спорный участок, а строения Международного торгового центра на нём вы поищете сами
Фото 2. Как всё выглядит в жизни.
Фото 3-5. Те самые строения, которые гордо именуются Центром международной торговли и для обслуживания которых нужно никак не меньше 22362000 кв.м. Иначе эти будочки не будут иметь статус международных, видимо.
Фото 6-8. Аналогичные центры в Москве, Нижнем Новгороде и Краснодаре. Просто для сравнения.

А вот вам второй яркий пример.
Город Стерлитамак. Некое ООО «Промстрой» претендует на получение земельного участка без торгов. Администрация, видимо опасаясь проверок, формально отказывает в передаче земли, застройщик идёт в суд (дело № A07-1067/2015).

В этом деле основание немного иное, но это не принципиально. Главное, что схема такая же – создается формальное право, обращаются в суд. Если в уфимском примере город пытается как-то сопротивляться (судя по тому, что от администрации города никто в суд не явился, сопротивляются они без особого запала), то в стерлитамакском случае город открыто помогал застройщику.
Администрация Стерлитамака в этом деле показала, что чиновники умеют брать ответственность, могут действовать безбашенно (моё оценочное суждение), напролом идти. Не часто такое вижу у чиновников.
Представитель города в суде ПРИЗНАЛ все требования истца и сам просил суд удовлетворить иск. То есть они сознательно пришли в суд чтобы проиграть дело застройщику. В этом деле также случилось неожиданное – несмотря на такой милый междусобойчик суд в иске отказал. Сначала судья указал, что признание иска администрацией города противоречит интересам общества, незаконно и не принял его. Потом судья установил, что застройщик злоупотребляет правом. То есть используя формальные лазейки в законе пытается достичь незаконных целей. Застройщику это не понравилось и решение было обжаловано.
Дело рассматривалось пять раз, разными судьями и разными судебными инстанциями. Суды продолжали писать, что действия администрации незаконны, требования застройщика необоснованы, а администрация Стерлитамака продолжала на протяжении почти полутора лет спора упорно признавать иск и просить суд вынести решение против Администрации, в пользу застройщика. У людей принципы, видимо.

Я с такими случаями сталкиваюсь нередко, к сожалению. Каждый раз не выплескиваю в ФБ, но сейчас не удержался. Я в отпуске, путешествую по нескольким странам Европы, сравниваю ситуацию и такие вещи воспринимаются обостренно. В каждую поездку я не перестаю удивляться тому как рачительно европейцы относятся к своей земле. Уверен, что каждый замечал какие тут узкие улочки и тротуары (даже в новых районах или за городом), как близко паркуются машины. Такое отношение проявляется и при строительстве. Точечного строительства не видел, но возводят достаточно плотно. Техника, стройматериалы, вагончики строителей – всё располагается очень компактно. Полагаю, что главная причина в том, что бесплатной земли тут нет, любой участок стоит больших денег. Так и должно быть, на мой взгляд; земля – основной невозобновляемый ресурс, больше ее уже не станет.

Почему же у нас не так!? Формально и у нас земля не бесплатная, стоит немалых денег. Мне, по крайней мере, никто просто так не предлагал. Но это мне, а вот разные «везучие» коммерсанты как-то умудряются получать участки без торгов и по привлекательной цене. Был период, когда землю раздавали по акту выбора без всяких торгов просто по знакомству. Сейчас порядок предоставления четко регламентирован – вся муниципальная и государственная земля продается только на торгах. Есть разумное исключение – без торгов можно выкупить участок под своим же зданием. В самом деле было бы неразумно если бы вы купили или построили здание, а участок под ним на торгах ушёл бы другому человеку. При этом без торгов выкупается не весь участок (он может быть несоразмерно большим), а только та часть, которая непосредственно занята строением, плюс участок для обслуживания здания (отмостка, проезд, парковка по нормативу).

Однако, это правило нередко пытаются использовать чтобы обойти процедуру торгов. Как это делается, описал в приведенных примерах. Зачастую при этом все действуют согласовано. В суд представители муниципалитета даже не ходят или приходят и сопротивляются формально, многие важные детали, которые могли бы повлиять на исход дела, суду не сообщаются. Суды не всегда вникают во все нюансы дела и пользуясь тем, что спора как такового нет, иногда выносят решение в пользу непорядочного истца.

Схема эта живет и здравствует, что означает, что в каждом конкретном случае город/район/республика недополучают миллионы, десятки, иногда и сотни миллионов рублей. Обидно.
К счастью, иногда случаются сбои, как в приведенных примерах. Механизм вдруг оказывается несмазанным и колесо начинает крутиться не в ту сторону.